Анализ рынка торговой недвижимости Москвы

Недвижимость во Франции

Большие объекты торговой недвижимости, которые обеспечивали огромными арендными площадями различных крупных ритейлеров, постепенно стали отходить на второй план, так как более выгодно инвестировать в относительно мелкие объекты коммерческой недвижимости в непосредственной близости к самим потребителям. В связи с этим, все большей популярностью стали пользоваться торговые центры в Москве нового формата, например, аутлет-моллы и локальные ТЦ в современном их исполнении. Также из сегментов коммерческой недвижимости достаточно популярны бизнес центры.

Именно на такие новые формации и приходится порядка 40 % всего объема инвестиций, которые в денежном эквиваленте выросли на 27 % в 2013 году по сравнению с 2012, и составили более 600 миллионов долларов. Лидирующие позиции, за суммой валовых капиталовложений, принадлежат офисным и торговым площадям. Такие объекты выкупаются еще на стадии их сооружения и их удельный вес в суммарном распределении инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости составляет 37 % и 36 % соответственно. Остальные сегменты, такие как складская недвижимость, гостиницы и МФК, не пользуются большим спросом. Компания «Датахомс» провела исследование рынка торговой недвижимости Москвы (его можно приобрести в готовом виде) и в этом материале мы поделимся некоторыми данными по торговым и торгово-развлекательным центрам столицы РФ.

Стоит отметить, что благодаря помощи и поддержке городских властей, проводится активная политика по размещению в спальных районах небольших торговых центров общей площадью до 4 тыс. кв. м. Это хорошо отразилось на внутриотраслевых статистических показателей, согласно которым, замороженных объектов нет, а общая площадь введенных в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости в 2013 году превышает 350 тыс. кв. м.

Как уже оговаривалось ранее, все большей популярностью стали пользоваться аутлет-молы. По предварительным данным, по состоянию на конец 2013 года и по сравнению с предшествующим 2012 годом, общая площадь аутлет-молов выросла в 2,4 раза, что в абсолютном выражении составило порядка 55 тыс. кв. м.

Читайте также  Главные плюсы и минусы российского рынка элитной недвижимости в сравнении с зарубежным

Согласно общим оценкам аналитиков, нисходящие тенденции наблюдаются в таком сегменте коммерческой недвижимости, как объекты рыночной торговли продуктами питания. Такие объекты за последние два года сократились ровно в два раза, что только подтверждает тот факт, что чистая приведенная стоимость (NPV) инвестиций в 1 кв. м. подобных торговых площадей крайне убыточная и что выгоднее, все-таки, было бы разместить инвестированные деньги под эффективную ставку процента на день осуществления инвестиции.

В данный момент предложение по коммерческой недвижимости в Москве превышает спрос. Проанализировав нижеприведенные данные, можно утверждать, что, не смотря на достаточно ярко выраженную волатильность, позитивные тенденции по активному развитию этого сегмента очевидны.

На конец 2013 года общее количество квадратных метров торговых площадей в Москве составляло 4,2 млн., из которых всего 343 тыс. кв. м. были сданы в эксплуатацию в 2013 году. При этом, самым большим торговым центров был «ROOMER», общей площадью 86 тыс. кв. м. Для сравнения, самым большим торговым центром до 2013 года был «ВЕГАС» (396 тыс. кв. м.). Причиной этому является смена приоритетов и переориентация на сооружение более мелких объектов.

Если оценивать 2014 год, то количество торговых площадей по сравнению с 2013 годом увеличится в 5 раз и составит 1 707 тыс. кв. м., а самый большой торговый центр текущего года будет меньше «ВЕГАСа» на 100 тыс. кв. м. С учетом плановых квадратных метров на 2014 год, на 1 тыс. человек будет относиться порядка 320 кв. м.

Принимая во внимание то, что неравномерность размещения торговых центров на территории города Москвы велика, не удивительно, что основные торговые центры размещаются преобладающе в Северном и Южном административных округах.

Действующие ТЦ Москвы ТЦ открытые в Москве в 2013г. ТЦ введутся в экспл-ю в 2014 г.

Анализируя процесс ввода в эксплуатацию качественных торговых объектов в 2013 году поквартально, можно утверждать, что равномерности в этом процессе также не наблюдалось, ведь особенно отличились первые два квартала, на протяжении которых введено около 170 тыс. кв. м. торговых площадей, что в процентном соотношении составило 49,6 %. В третьем квартале был введен в эксплуатацию всего один объект, общая площадь которого составила не больше 5 % от всего объема 2013 года. Все остальное припало на 2014 год – пик сдачи отстроенных объектов, передает портал datahomes.ru.

Читайте также  Золото, валюта, недвижимость: где прятаться от кризиса?

Одной из главных причин, которая занимает по своей величине второе место после цены аренды квадратного метра, является качество предлагаемых торговых площадей. Поэтому спрос, в основном, направлен на проверенные и успешные торговые центры Москвы. Подтверждает это и тот факт, что много не качественных нововозведенных и старых торговых центров выставлены на продажу. Речь идет, в частности, о продаже действующих ТРЦ «Облака», «Торговый квартал», строящийся ТРЦ «Ривер Молл» и ТРЦ «Абрамцево».

За общими подсчетами, спрос в данном сегменте торговой недвижимости удовлетворен всего на 73 %, а общая сумма сделок по приобретению и аренде составила более 2 млрд. долларов. Если говорить более конкретно, то цена приобретения квадратного метра торговой площади в зависимости от самого торгового центра и его месторасположения колебалась от 4000 долларов до 6500 долларов, а непосредственно арендная ставка имеет более высокий диапазон цен (от 100 долларов до 4600 долларов). Годовая отдача от таких капиталовложений составляет порядка 12 % в долларах, что является крайне интересным для инвесторов.

Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Москвы, 2013 г., данные datahomes.ru

Таким образом, наиболее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости города Москвы является торговая недвижимость. Причиной этому является достаточно хорошее предложение, которое позволяет выбрать наиболее подходящий объект за приемлемой ценой. В плане капитальных инвестиций, торговая недвижимость также выигрывает по ряду показателей, основными из которых являются малый срок окупаемости и достаточно высокий процент прибыльности в долларах (10 -12 %). Все это позволяет все больше возводить новых торговых центров отличного качества. Доказательством этому служит суммарное количество квадратных метров торговых площадей по состоянию на конец 2013 года, а именно 4,2 млн. кв. м. Не смотря на неравномерный процесс ввода в эксплуатацию новых торговых центров, тенденции до увеличения их количества сохраняются и в 2014 году, в котором, согласно базам данных по стройкам и проектам ТЦ от datahomes.ru, планируется увеличить рынок торговых площадей на 1 707 тыс. кв. м. Конечно нужно учитывать, что часть заявленных квадратных метров перейдет на пару последующих лет (порядка 200 – 350 тыс. кв. м.), но и в этом случае предложение будет существенно превышать спрос.

Читайте также  Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2011 года

Также, ожидается улучшения качества объектов, которые строятся, так как рыночные законы конкуренции еще никто не отменял, и терпеть убытки никто не желает.

Относительно арендных ставок, то прогнозируется постепенное их увеличение на 6 – 7 % в год. Это вполне нормальные тенденции, которые сохраняются в том случае, если не происходит существенных изменений в макроэкономических показателях страны вообще, и в самом спросе в частности.

Справка. Компания «Датахомс» занимается исследованиями рынка недвижимости Москвы, МО и других регионов России. Маркетинговые отчеты продаем в готовом виде и разрабатываем по техническому заданию клиента под заказ. Также формируем базы строительных объектов и компаний с контактной информацией ( для отделов продаж в строительном сегменте и анализа рынка).