Инвесторам-частникам пора зарабатывать. В регионах.

Недвижимость во Франции

Времена, когда вложения в московские новостройки окупались за год в два-три раза, позади; столичный рынок недвижимости «встал». Тем не менее, возможность заработать на новостройках сохраняется. Если, конечно, не зацикливаться на Москве, а обратить внимание на регионы.

Однако прежде чем вкладываться в региональный рынок, нужно получить о нем хотя бы общее представление. Тенденция такова. Рынки недвижимости регионов, отстающие от Москвы на 5 – 7 лет, активно развиваются. В провинцию приходят крупные московские девелоперские компании, которые приносят новые технологии и стандарты современного жилья. Их появление подхлестывает местных строителей. Они, в свою очередь, стараются не отставать от столичных «гастролеров».

Как сообщил Metrinfo.Ru вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, за полугодие в целом по России цены увеличились на 13%, и ни о какой стагнации как в столице, связанной с усталостью потребителей после скачка цен, не может быть и речи. И строительные компании в регионах, по его мнению, нуждаются в деньгах частных инвесторов.
Впрочем, строительство идет в городах по-разному. В Перми и Омске, Белгороде, Ставрополье и Красноярске, в Волгограде и Нижнем Новгороде – строительный бум; а, например, в Вологодской области и Пензе – затишье на первичном рынке. Прежде всего, это связано с проблемой подключения новых зданий к изношенным коммуникациям и необходимостью восстановить инфраструктуру строительной индустрии.

Но в благополучных регионах постепенно складывается класс потенциальных потребителей квадратных метров. Если раньше работу найти было непросто даже в относительно крупных городах, а средние зарплаты всегда были ниже московских, то теперь тенденция обратная – рынок труда в регионах испытывает дефицит специалистов, разрыв в уровне доходов москвичей и провинциалов постепенно сокращается. Кое-где уже успел сформироваться «отложенный спрос», который, естественно, требует своего предложения.

Метр будет дорожать
«В городах России сейчас нужно решать проблему нехватки жилой площади. Проблема, как говорят, росла – росла и выросла. Например, в Нижнем Новгороде в год строят 0,22 квадратных метра на человека. Тут нужно строить не просто кварталами, а городами. Поэтому я убежден в том, что строить надо то, что пользуется спросом. Сейчас это – жилье эконом-класса в большинстве городов, где мы работаем», — говорит генеральный директор Компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. Напомним, что «ПИК-Регион» ведет девелоперскую деятельность в Московской и Ростовской областях, Краснодарском крае, Перми и Омске, Калуге, Ярославле, Нижнем Новгороде, так что руководитель фирмы имеет все основания для сравнений и обобщений.

Читайте также  Инвестиции в недвижимость: в мире цены ползут вверх, а в России падают

Строители уверены, народ в России изголодался по их продукции. Но появление платежеспособного покупателя на рынке, где предложений недостаточно, провоцирует рост стоимости товара. И девелоперы уверяют в один голос – квадратный метр в цене будет только возрастать.

Угля в топку подбрасывают и административные барьеры с которыми, как ни стараются, не могут справиться идеологи проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Вероятно, еще долго будет проблемой получение землеотвода и разрешительной документации на строительство; высокие цены на энергоносители; дефицит стройматериалов, многие из которых приходится покупать заграницей.

«Удешевление себестоимости квадратного метра – задача в нынешних условиях безнадежная,   считает заместитель генерального директора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов,   Это возможно только в том случае, если правительство, как когда-то в послевоенной Германии, примет специальную программу и предоставит существенные льготы и преференции компаниям, которые строят дешевое жилье. Пока этого нет и в проекте. Так что все будет развиваться по московскому сценарию – жилье будет дорожать, пока не ударится в порог покупательской способности населения, и даже представители среднего класса с трудом позволят себе купить даже двухкомнатную квартиру. После этого неизбежна стагнация». Напомним, что «Пересвет-Регион» строит в Волгограде, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Сочи, Геленджике.

              Стоимость строительства жилья и рыночные цены на недвижимость по регионам России

 

 

 

 

                                  Данные 2006 года и первого полугодия 2007 г.

 

Город, округ, регион Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса/$ Средняя цена 1 кв. метра квартиры массового спроса в новостройке /$ Средняя цена кв.метра квартиры массового спроса на вторичном рынке/$
Москва 1743 4194 4270
Ханты-Мансийский автономный округ, Сургут 1182 2233 2323
Уфа 1013 2068 2151
Новосибирск 1134 1777 1830
Нижний Новгород 918, 1502 1697
Казань 809 1380 1573
Архангельск 907 1334 1468
Ямало-Ненецкий автономный округ 952 1379 1463
Кемерово 947 366 1450
Тула 907 1312 1443
Тверь 904 1360 1415
Кировск 871 1261 1400
Мурманск 877 1269 1370
Ярославль 999 1276 1353
Удмуртская республика 865 1249 1326
Республика Мордовия 852 1170 1276
Источник: Ассоциация строителей России
Читайте также  Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU

Пожалуйста, покупайте
Неудивительно, что в отсутствие преференций для компаний, строящих жилье «для народа», крупные девелоперские компании, прежде всего московские, предпочитают вкладывать средства в жилье бизнес-класса. Обязательные требования к проектам: кирпичный или монолитный дом различной этажности, квартиры улучшенной планировки, наличие подземного гаража и (или) парковки, благоустроенный двор, охраняемая территория.

Таковы жилые комплексы, возводимые в Ярославле (мкр. «Сокол», 1-я очередь, д. 1 – 7), жилые корпуса «Каскад», «Парус», «Изумрудная долина», «Эдельвейс» в Кемерове, новостройки в Заволжском и Центральном районе Твери, жилой дом в районе Кубяка в Калуге.

Мы обзвонили несколько городов, чтобы понять, насколько реально вложиться в строительный процесс и на какую сумму приблизительно рассчитывать. Никаких проблем на этапе телефонных переговоров мы не встретили. Напротив, нам с удовольствием называли цену «квадрата» и заверяли, что можно совершить покупку хоть сейчас.

Город Цена кв.м для покупателя на стадии строительства в нижнем ценовом сегменте/$
Сургут 1600 – 2000
Тула 1600 – 1800
Тверь 1280 – 1600
Ярославль 1288 – 1540
Саранск 776 – 960
Таганрог 677 – 716
Кемерово 1280
Белгород 2400
Калуга 1100

По данным Metrinfo.Ru

Советы частному инвестору
Разумеется, ни один самый квалифицированный специалист не может точно сказать, насколько окупятся вложения в конкретный проект. Однако общую линию поведения выбрать можно. Мы попытались собрать эти обобщения воедино:
— В регионах строится жилье бизнес-класса и эконом-класса. Последнее часто возводят местные подрядчики, иной раз по устаревшим технологиям, но тут можно выиграть на количестве квартир.

— Можно разделить «инвестиционный портфель» на несколько составляющих, — советует заместитель генерального директора компании «Пересвет-Регион» Василий Фетисов. То есть, приобрести жилье и бизнес-класса, и эконом-класса. Панельное жилье дорожает меньше, но продать его куда проще: покупатель дешевых квартир менее привередлив, чем его «коллега», специализирующийся на бизнес-классе.

Читайте также  Обрушат ли неплатежи по ипотеке российский рынок жилья?

— Просчитывая будущую прибыль, учтите, что «инвестиционная» квартира в регионах, в процессе строительства дорожает на 30 – 40%. По Москве эксперты приводят куда более скромную цифру – частным инвесторам не стоит ждать прибыли более 20 %. Что приятно, «входной билет» на региональный рынок значительно дешевле по сравнению со столицей, – можно начинать играть, имея в кармане около $ 40-50 тыс.

— Не забывайте о том, что в течение трех-пяти лет после заселения микрорайона жилье также продолжает расти в цене просто за счет создания инфраструктуры  школ, садиков, магазинов, гаражей и дорог.

— Рискованно замораживать большие средства в городах с одним или двумя-тремя градообразующими предприятиями. Вдруг предприятия потеряют заказы или госфинансирование. Тогда местные жители ринутся на заработки в другие города, и квартиру вы продать не сумеете или продадите за копейки.

— Василий Фетисов также напоминает, что нужно обратить внимание и на репутацию застройщика, — от него напрямую зависит качество строительства, а значит, — и цена жилья. Не надо забывать в каждом случае проверять наличие правоустанавливающих документов на землю, разрешение на строительство – бывает, что в некоторых областях нашей бескрайней страны легко относятся к юридическим тонкостям.

Так что частному инвестору нужно изучить закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, проштудировать информацию о городе, где он хочет купить жилье. Прекрасно, если он обладать некоторой долей деловой интуиции – начинающим бизнесменам надо развивать в себе «шестое чувство».