Обзор рынка недвижимости по итогам 1 полугодия 2012 года

Недвижимость во Франции

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Июн 12 Май 12 Янв 12
Индекс стоимости жилья, Р/м2 162 999 -0,6% +4,2%
Индекс стоимости жилья, $/м2 5 168 -2,9% +3,2%
Индекс стоимости жилья, €/м2 4 123 -0,8% +6,1%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Июн 12 Май 12
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Темп изменения цен на жилье

+1,9 %/мес. -1,6%
Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Сравнение жилья с банковским депозитом

2,1 б.деп. -0,5 б.д.

Первое полугодие 2012 года в полной мере отразило суть прогноза аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: отсутствие продолжительных трендов и возрастание волатильности. В конце статьи «Будет ли недвижимость тихой гаванью?» (часть 3), опубликованной в конце прошлого года, были сделаны следующие выводы:

1. В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.

2. В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.

3. На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой.

Примечательно, что потребовалось всего полгода, чтобы наглядно увидеть реализацию этих тезисов, хотя, судя по всему, они будут актуальны еще несколько лет. Так, первые 4 месяца текущего года были достаточно благополучными для рынка недвижимости. По данным www.irn.ru, с января по апрель на ослаблении доллара и укреплении рубля индекс стоимости жилья прибавил примерно 6,5%, поднявшись с 5.000$ за метр до отметки 5.333$ (максимальное значение в начале майских праздников).

Зато за май и июнь в силу заметного ухудшения макроэкономического фона индекс растерял почти все свои достижения. Среднее значение за июнь составило 5.168$, а более динамичный еженедельный индекс к началу июля почти вернулся на отметку в 5.000$ за метр. Таким образом, рынок недвижимости Москвы закончил первое полугодие примерно с нулевым результатом: четыре месяца умеренного движения в одну сторону и два месяца более интенсивного движения в другую.

Примечательно, что примерно такой же результат получается не только в долларах, но и в рублях. Курс доллара на начало 2012 года составлял примерно 32 рубля, на конец первого полугодия – примерно 33 рубля. Это и дает те самые 3% разницы между средним уровнем цен на квартиры в Москве сейчас – около 165 тысяч рублей за метр и в начале года, когда аналогичный показатель был около 160 тысяч. Эти цифры можно посмотреть на журнале www.metrinfo.ru, в разделе «Курс квадратного метра» и «Цены на квартиры в Москве на графике».

В этом свете примечательны еще 2 аспекта. Во-первых, поучительной оказывается статья, написанная руководителем аналитического центра www.irn.ru Олегом Репченко еще в марте 2008 года, когда средний уровень цен на квартиры в Москве впервые достиг планки в 5.000$ за метр и проскочил ее по инерции, порождая прогнозы про 9.000-10.000$ за метр. Разумеется, о грядущем кризисе, стагнации на рынке недвижимости и коррекции цен вниз тогда никто даже не задумывался и не допускал такой возможности. Но, как отмечает упомянутая выше статья под названием «Круглые числа стабилизируют цены на недвижимость», на отметке в 5.000$ за метр стоимость столичного жилья задержится надолго.

Разумеется, жизнь внесла свои корректировки к обозначенному в статье сценарию, но его суть осталась верной спустя более чем 4 года. Проскочив в начале 2008 года уровень в 5.000$ за метр, индекс стоимости жилья в максимуме перед кризисом достиг аж 6.000$, но потом скорректировался вниз до 4.000$, потом вновь начал расти, превысил 5.000$, но теперь снова корректируется назад к этой отметке. Здесь можно посмотреть график цен на недвижимость в Москве за этот период (выбрать диапазон за 5 лет или за все время). Но суть остается неизменной – уже почти 5 лет цены на квартиры в Москве «пляшут» вокруг круглой долларовой цифры в 5.000$ за метр, на которую IRN.RU указал еще в начале 2008 года!

Второй аспект состоит в следующем. Несмотря на то что российский рынок недвижимости уже довольно давно в основной своей массе перешел на рубли, в плане аналитики и тенденций именно круглые долларовые уровни имеют логический смысл. Цены на квартиры в Москве последние годы колеблются вокруг круглой долларовой цифры в 5.000$ за метр в диапазоне между другими круглыми долларовыми отметками: 4.000$ и 6.000$. Это означает, что, хотя ценники указываются в рублях и даже расчеты могут производиться тоже в рублях, но в головах у большинства людей, выходящих на рынок, чтобы продать или купить квартиру, имеет место привязка к доллару. Это хорошо показали последние 2 месяца: стоило только доллару заметно подрасти, как большинство продавцов даже с рублевыми ценами посчитали нужным начать индексировать их по доллару.

Это обстоятельство является одной из причин, почему индекс стоимости жилья пока все еще целесообразнее рассчитывать в долларах, а не в рублях. Когда речь идет о цене отдельной квартиры для ее продажи, такая цена в Российской Федерации, разумеется, должна быть в рублях. Но когда речь идет об анализе тенденций, понимании трендов, поиске связей с другими макроэкономическими показателями (такими как цены на нефть, которые тоже в мировой экономике исчисляются в долларах), то и средний уровень стоимости квадратного метра целесообразнее использовать в долларах. И то обстоятельство, что именно долларовые круглые отметки, а не рублевые, имеют интересный логический смысл, только подтверждает этот подход.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июн 12 Янв 12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 556 +3,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 770 +3,7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 109 +4,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 920 +5,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 863 +2,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 768 +2,3%
Все панельные и блочные дома 4 812 +3,9%
Все монолитные и кирпичные дома 5 517 +3,2%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июн 12 Янв 12
Однокомнатные квартиры 5 184 +4,7%
Двухкомнатные квартиры 5 128 +2,6%
Трехкомнатные квартиры 5 036 +3,7%
Многокомнатные квартиры 5 369 +2,4%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июн 12 Янв 12
Центральный округ 7 571 +5,1%
Северный округ 5 092 +1,9%
Северо-Восточный округ 4 774 +4,3%
Восточный округ 4 694 +4,4%
Юго-Восточный округ 4 376 +3,7%
Южный округ 4 592 +2,6%
Юго-Западный округ 6 050 +4,3%
Западный округ 5 784 +3,2%
Северо-Западный округ 5 153 +4,0%
Все районы за МКАД 4 287 +6,1%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
РУБ
 USD 
EUR

Июн 12 Янв 12
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
7 677 +5,0%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
3 920 +4,0%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,96 +1,0%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило,
    в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее об индексах >>

Как уже не раз отмечали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в нынешних условиях квадратный метр будет в большей степени отыгрывать макроэкономические тенденции, нежели внутренние или локальные факторы. Отсюда и повышенная волатильность, нехарактерная для рынка недвижимости. Но нестабильная финансовая ситуация в мире, как и нестабильные курсы валют, как раз и становятся основными причинами «болтанки» как в поведении покупателей и продавцов недвижимости, так и в динамике цен «квадрата».

Соответственно, и дальнейший прогноз рынка недвижимости Москвы и России основывается на этих предпосылках. Если существенного ухудшения макроэкономического фона не произойдет, то стоимость жилья, как и курсы валют, стабилизируются примерно на нынешних уровнях. Для московского жилья этот уровень будет близок к круглой отметке в 5.000$ за метр, как уже упоминалось выше. Для других городов России стоимость жилья также будет стабилизироваться, но возле своих характерных отметок.

Если же ухудшение макроэкономического фона выльется в полноценную вторую волну и, по сути, в повторение 2008 года, то тогда мы, очевидно, увидим коррекцию цен вниз и в долларах, и в рублях. Однако глубина просадки стоимости жилья, скорее всего, будет меньше, чем была после 2008 года, потому что степень закредитованности и размер надувшихся пузырей сейчас меньше, чем был после многих лет постоянного роста в 2008 году. Подробнее о перспективах рынка читайте прогноз руководителя IRN.RU Олега Репченко «Какими будут цены на недвижимость в Москве к концу 2012 года».

Читайте также  Рынок недвижимости: досрочные выборы мэра Москвы – прививка от нестабильности